烂尾楼退房退款的背景与挑战

购房是人生中的大事，但当遇到烂尾楼时，购房者往往陷入困境。楼盘烂尾，意味着交付遥遥无期，购房者不仅要继续承担贷款压力，还可能面临房屋无法交付的风险。此时，退房退款成为许多购房者的无奈选择。然而，退房退款并非易事，需要面对诸多挑战。

案例分析：江苏连云港判决

判决内容与影响

2025年，江苏连云港市中级人民法院发布的一起判决为烂尾楼退房退款提供了重要参照。案例中，开发商逾期未交房，法院判决其不仅需返还购房者首付款和已偿还的贷款、利息，后续剩余贷款本息也由开发商承担。这一判决迅速引发社会热议，被认为是贯彻了“谁违约谁担责”的原则。

判决的启示与意义

该案例对于保护购房者权益、防范房企转嫁风险等具有启发意义。它打破了以往购房者退房后仍需承担贷款偿还责任的惯例，避免了购房者既未取得房屋又需承担贷款偿还责任的不公平现象。这一判决为购房者提供了法律支持，增强了其维权的信心。

烂尾楼退房退款的法律程序

准备证据与提起诉讼

收集证据

起诉烂尾楼退房，首先要备齐证据。包括购房合同、付款凭证、与开发商交流记录等，以证明购房、付款及房屋现状。这些证据是购房者维权的基础。

提起诉讼

以开发商违约致合同目的无法达成为由，向房屋所在地有管辖权的法院起诉。诉状中应明确解除合同、退房款、利息及赔偿损失等诉求。这一步是购房者维权的关键，需要谨慎对待。

诉讼中的关键步骤与注意事项

申请财产保全

考虑到烂尾楼情况，购房者应及时申请财产保全，防止开发商转移财产。财产保全有助于保障购房者在胜诉后能够顺利拿到房款。

配合法院与按时出庭

诉讼中，购房者应积极配合法院，按时出庭，并说清自己的诉求和理由。这是购房者维权过程中不可或缺的一环。

胜诉后的执行与保障

申请强制执行

若开发商不执行法院判决，购房者可以准备强制执行申请书等材料，向法院申请强制执行。法院将查询、冻结、划拨开发商的存款，查封、拍卖其名下的财产，以执行房款。

关注破产程序与债权申报

若开发商资不抵债，购房者可以关注其破产程序，并进行债权申报。在破产清偿顺序中，消费者购房人的债权有一定优先性。这有助于购房者在开发商破产时，能够优先获得赔偿。

退房退款的难点与应对策略

难点一：立案难与诉讼周期长

在“保交楼”政策下，部分地区的法院可能会出现不予立案的情况。即便成功立案，购房者还需经历冗长复杂的法律程序。这要求购房者有足够的耐心和毅力，同时寻求专业律师的协助，以缩短诉讼周期。

难点二：开发商财务状况不佳

若开发商财务状况不佳，购房者即使胜诉，也可能面临无法拿到房款的风险。此时，购房者可以关注开发商的破产程序，并进行债权申报。同时，积极与法院沟通执行进展，配合法院调查开发商财产线索，以增加拿到房款的可能性。

应对策略：全面举证与及时保全

购房者需要全面举证，包括核实项目基本情况、土地规划及验收手续，收集销售过程相关文件等。这些证据有助于法院认定开发商的违约责任，支持购房者的诉求。同时，购房者应及时申请财产保全，防止开发商转移财产，保障自己的权益。

Q&A

Q1: 烂尾楼退房退款需要准备哪些证据？ A1: 需要准备购房合同、付款凭证、与开发商交流记录等证据，以证明购房、付款及房屋现状。 Q2: 开发商不执行法院判决怎么办？ A2: 可以向法院申请强制执行，法院将查询、冻结、划拨开发商的存款，查封、拍卖其名下的财产，以执行房款。 Q3: 开发商财务状况不佳，购房者能否拿到房款？ A3: 若开发商财务状况不佳，购房者可以关注其破产程序，并进行债权申报。在破产清偿顺序中，消费者购房人的债权有一定优先性。同时，积极与法院沟通执行进展，配合法院调查开发商财产线索，以增加拿到房款的可能性。 烂尾楼退房退款虽然面临诸多挑战，但购房者只要了解相关法律知识，积极准备证据，配合法院诉讼，就有可能成功维权。同时，政府和社会各界也应加强对房地产市场的监管，防止烂尾楼现象的发生，保障购房者的合法权益。